Bei der Abnahme entscheidet sich, was ein Mangel ist, wann Fristen laufen und wer künftig beweisen muss. Viele Bauherren erleben diese Stunde unvorbereitet — und zahlen jahrelang dafür.
Dieses Kapitel: Abnahme, Protokoll, Rüge, verdeckte Mängel, Nachbesserung, Verjährung. Karte für Karte.
Gemäss Art. 370 Abs. 1 OR wird der Unternehmer von der Haftung befreit, wenn das Werk ausdrücklich oder stillschweigend genehmigt wird — und gemäss Art. 370 Abs. 2 OR wird stillschweigende Genehmigung angenommen, wenn der Besteller die gesetzliche Prüfung und Anzeige unterlässt.
Einziehen, Schlussrechnung zahlen, monatelang schweigen: Das liest die Gegenseite als Genehmigung. «Keine Abnahme» ist nicht der neutrale Zustand — es ist der gefährlichste.
Gemeinsame Begehung, jeder Befund schriftlich, jeder Mangel mit Foto, Frist zur Behebung, Unterschriften beider Seiten — das Abnahmeprotokoll fixiert den Zustand des Werks an diesem Tag und ist die Grundlage jeder späteren Mängeldiskussion.
Ohne Protokoll gilt am Ende oft die Version dessen, der besser dokumentiert hat. Das ist selten der Bauherr. Nehmen Sie eine Fachperson mit — vier Augen sehen mehr als Freude über den Einzug.
Gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Mängelanzeige bei unbeweglichen Werken 60 Tage — die Vereinbarung einer kürzeren Frist ist unwirksam. Die 7-Tage-Klausel in Ihrem Vertrag? Totes Papier.
Die Frist gilt auch für eingebaute bewegliche Werke (Küche, Fenster, Lift), die den Baumangel verursacht haben, und für Planungsleistungen von Architekten und Ingenieuren.
Eine Rüge wahrt nur dann Rechte, wenn sie den Mangel konkret bezeichnet: was, wo, in welchem Ausmass. «Diverse Mängel, wir behalten uns alle Rechte vor» ist keine Rüge — es ist eine Absichtserklärung.
Form der Praxis: schriftlich, eingeschrieben oder mit Zustellnachweis, mit Fotos und Datum. Eine Rüge ist ein Präzisionsdokument. Wer sie in fünf Minuten schreibt, verhandelt später fünf Monate.
Die meisten Baumängel zeigen sich erst nach Monaten. Gemäss Art. 370 Abs. 4 OR sind Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen — kürzere Vertragsfristen sind auch hier unwirksam.
Den Entdeckungszeitpunkt müssen im Streitfall Sie belegen: sofort Foto mit Datum, schriftliche Anzeige, kein Telefonat ohne Bestätigung. Die Frist ist grosszügiger geworden — die Beweislast nicht.
Bei Mängeln hat der Besteller gemäss Art. 368 Abs. 2 OR Anspruch auf unentgeltliche Verbesserung des Werks, sofern sie nicht übermässige Kosten verursacht. Und seit 2026 gilt gemäss Art. 368 Abs. 2bis OR: Betrifft der Mangel eine Baute, ist der vertragliche Ausschluss dieses Anspruchs ungültig.
Dokumentieren Sie jede Nachbesserung: Zustand vorher, ausgeführte Arbeiten, Zustand nachher. Kommt der Mangel zurück, entscheidet genau diese Dokumentation.
Mängelansprüche bei unbeweglichen Werken verjähren gemäss Art. 371 Abs. 2 OR fünf Jahre nach der Abnahme — gegenüber Unternehmer, Architekt und Ingenieur gleichermassen. Und gemäss Art. 371 Abs. 3 OR kann diese Frist nicht zu Lasten des Bestellers verkürzt werden.
Verwechseln Sie die Fristen nicht: Die Rügefrist (60 Tage) bestimmt, wie schnell Sie anzeigen müssen. Die Verjährung (5 Jahre) bestimmt, wie lange Ansprüche durchsetzbar bleiben. Wer nur eine wahrt, verliert.
Formell abnehmen. Alles protokollieren. Konkret und fristgerecht rügen. Entdeckungen sofort dokumentieren. Nachbesserung einfordern und begleiten. Beide Fristen im Kalender führen — ab dem Abnahmedatum, auf den Tag genau.
Mängelrechte sind stark geworden. Aber sie bleiben Bringschuld: Sie schützen nur den, der sie ausübt.
Abnahme begleiten lassen