Ausgangslage: Warum das alte Recht Bauherren benachteiligte
Jahrzehntelang galt beim Bauen ein hartes Prinzip: Mängel mussten sofort gerügt werden. Wer nach der Abnahme einige Tage zögerte — weil er zuerst den Unternehmer anrufen, einen Fachmann beiziehen oder schlicht das Ausmass verstehen wollte —, dessen Werk galt als genehmigt. Dazu kamen Vertragsklauseln, die diese ohnehin knappen Rechte weiter beschnitten: Rügefristen von sieben Tagen, wegbedungene Nachbesserungsrechte, auf zwei Jahre verkürzte Verjährungsfristen. Für Unternehmer und Generalunternehmer war das Standardrepertoire. Für Bauherren eine Falle mit Ansage.
Mit dem Bundesgesetz vom 20. Dezember 2024 hat das Parlament dieses Ungleichgewicht korrigiert. Die neuen Bestimmungen sind am 1. Januar 2026 in Kraft getreten — und sie sind in den zentralen Punkten zwingend: Vertragsklauseln, die sie unterschreiten, sind unwirksam oder ungültig, egal ob beide Parteien unterschrieben haben.
Neuerung I: 60 Tage Rügefrist statt «sofort»
Die wichtigste Änderung betrifft die Frist für die Mängelrüge. Gemäss Art. 367 Abs. 1bis OR beträgt die Frist für die Anzeige von Mängeln eines unbeweglichen Werks neu 60 Tage. Aus der Schrecksekunde des alten Rechts wurden zwei Monate — Zeit genug, um einen Mangel zu prüfen, zu dokumentieren und die Rüge sauber zu formulieren.
Entscheidend ist der zweite Satz: Kürzere vertragliche Fristen sind unwirksam. Die 7-Tage-Klausel, die noch in unzähligen Werkverträgen steht, ist damit totes Papier — es gelten 60 Tage, unabhängig davon, was unterschrieben wurde. Wichtig bleibt die Qualität der Rüge: Sie muss den Mangel konkret bezeichnen — was, wo, in welchem Ausmass. Eine pauschale Formel wie «diverse Mängel, alle Rechte vorbehalten» wahrt zwar die Frist, ist aber inhaltlich wertlos.
Neuerung II: 60 Tage auch für verdeckte Mängel
Die meisten Baumängel zeigen sich nicht bei der Abnahme, sondern Monate oder Jahre später: der Riss nach der ersten Heizperiode, die Feuchtigkeit nach dem ersten Winter, die Setzung nach zwei Jahren. Für solche verdeckten Mängel galt bisher ebenfalls das Sofortigkeitsprinzip. Neu gilt gemäss Art. 370 Abs. 4 OR: Mängel, die bei der Abnahme nicht erkennbar waren, sind innert 60 Tagen nach ihrer Entdeckung anzuzeigen — und auch hier sind kürzere vertragliche Fristen unwirksam.
Die Frist läuft ab Entdeckung — und die muss der Bauherr im Streitfall belegen können. Deshalb: Jeden entdeckten Mangel sofort mit Datum fotografieren und die Anzeige schriftlich zustellen. Die Frist ist grosszügiger geworden; die Beweislast nicht.
Neuerung III: Das Nachbesserungsrecht ist unverzichtbar geworden
In vielen GU- und Werkverträgen fand sich bisher eine Klausel, die den Anspruch auf unentgeltliche Nachbesserung einschränkte oder ganz ausschloss — der Bauherr durfte dann nicht einmal verlangen, dass der Unternehmer seinen eigenen Fehler behebt. Solchen Klauseln hat die Revision den Boden entzogen.
Betrifft der Mangel eine Baute, ist der vertragliche Ausschluss der Nachbesserung ungültig — von Gesetzes wegen. Steht die Klausel trotzdem im Vertrag, ändert das nichts: Der Unternehmer muss den Mangel auf eigene Kosten beheben. In der Praxis zählt, dass der Bauherr das weiss, wenn die Gegenseite auf die Klausel zeigt.
Neuerung IV: Fünf Jahre Verjährung — nicht mehr verkürzbar
Mängelansprüche bei unbeweglichen Werken verjähren gemäss Art. 371 Abs. 2 OR fünf Jahre nach der Abnahme — das galt schon bisher, und die Frist gilt gleichermassen gegenüber Unternehmer, Architekt und Ingenieur. Neu ist die Absicherung: Gemäss Art. 371 Abs. 3 OR kann diese Frist nicht zu Lasten des Bestellers abgeändert werden. Die früher verbreitete vertragliche Verkürzung auf zwei Jahre ist damit wirkungslos.
Wichtig ist die Unterscheidung zweier Fristen, die unabhängig voneinander laufen: Die Rügefrist (60 Tage) bestimmt, wie schnell ein entdeckter Mangel angezeigt werden muss. Die Verjährungsfrist (5 Jahre ab Abnahme) bestimmt, wie lange Ansprüche gerichtlich durchsetzbar bleiben. Wer nur eine der beiden wahrt, verliert.
Und die SIA-Norm 118?
Die meisten Schweizer Bauverträge verweisen auf die SIA-Norm 118, die ein eigenes Mängelrechtssystem kennt. Wo die Norm dem neuen zwingenden Recht widerspricht, geht das Gesetz vor — die entsprechende Vertragsklausel bleibt auf dem Papier stehen, gilt aber nicht. Der SIA hat die Norm mit der Korrigenda C1:2026 an das revidierte Recht angepasst. Verträge, die auf ältere Ausgaben verweisen, sollten deshalb überprüft werden: Ein Vertrag, der stimmig aussieht, kann rechtlich überholt sein.
Mängel an Bauten müssen innert 60 Tagen gerügt werden — kürzere Vertragsfristen sind unwirksam (Art. 367 Abs. 1bis OR).
Verdeckte Mängel: 60 Tage ab Entdeckung, dokumentiert und schriftlich (Art. 370 Abs. 4 OR).
Das Recht auf unentgeltliche Nachbesserung kann bei Bauten nicht mehr wegbedungen werden (Art. 368 Abs. 2bis OR).
Es gilt die fünfjährige Verjährung ab Abnahme — Verkürzungen zu Lasten des Bauherrn sind ausgeschlossen (Art. 371 Abs. 2 und 3 OR).
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Massgebend ist der Gesetzestext in der jeweils geltenden Fassung.